需求决定城市综合体的未来

城市综合体开发将成为未来中国城市旧城改造及新区开发的主流模式，但供应量过大带来的问题也将随之更加凸显。那么，从规划与设计的角度来看，城市综合体如何尽快完成换代升级？如何做出特色以脱颖而出？ 　　IBI集团中国区执行副总裁刘嘉峰在接受采访时表示，城市中不断增加并升级的需求将决定城市综合体未来的发展趋势，城市综合体将在不断的创新和互动中引领各种新兴城市功能的衍生和发展。 　　记者：中国的城市综合体在很短的时间内就跨越了几个发展阶段，那么当前我国的城市综合体发展主要呈现出怎样的基本态势？ 　　刘嘉峰：在一些主要的一线城市，新建的城市综合体在规模、业态、建筑的标志性等方面已经引起国际同行的关注及赞誉；在中国大量的三四线城市仍然有很多发展各类针对性很强的城市综合体的需求和机会。这是一个典型的既快速又分散的发展形态。城市综合体，应该平衡对应城市的各种不同的综合需求。但如果从中国目前异常快速的城市化发展来看，城市综合体的发展在服务与被服务、业态与产业连动、引领与填充等几个核心关系上，是不对称的。 　　记者：您提出，市场对城市综合体的内生性需求正在加强，这应该如何解读？需求体现在哪些方面？ 　　刘嘉峰：对大多数城市而言，更细分的服务需求仍然在加速。体验类服务需求所占的比例在不断提高，这也正是城市的核心魅力所在。 　　目前国内的可投资产品依然有限，对于中国较为富裕的城市居民而言，由于政府对住宅投资的政策限制，城市综合体是满足分散投资需求的重要标的物。而对于大机构投资者来讲（如保险公司），更是有大量的对持有性物业如商业、办公、酒店、特色会所的投资需求。 　　对于大城市，让若干的核心服务业态有机地集中在一起，提高对城市的服务效率，是城市运营上的一个越来越重要的需求。另外，由于城市之间对投资、商机、人才的竞争，城市综合体还需要为城市承担城市特征标志的作用，进而产生对城市文化的挖掘与展示的需求。 　　记者：那么出于上述的几种需求，城市综合体的发展相应地会有如何的发展趋势？它是否将承担更多的职能？ 　　刘嘉峰：城市综合体的业态将进一步呈现多元化的趋势。城市综合体的业态将从零售商业进一步拓展到商务办公、会议展示、酒店、文艺娱乐、会所、文化中心等更为全面的服务性业态，同时引领“商业圈”、“娱乐圈”、“文化圈”。而其与交通枢纽也将呈现进一步融合的趋势。 　　目前，网上购物与配送物流的发展，将大大冲击传统的实体商店的发展。因此相当一部分低价值、高标准化的物品类商业在城市综合体中所占的比例将逐步减少，文化体验类业态将在综合体中占有更大的比例。同时，随着休闲娱乐因素的升级，像城市公园综合体一类的新型城市特色综合体将开始出现。以强调个性化体验为核心的未来综合体回归到中央公园，在地下与空中更高效地立体化使用城市核心资源，这将是城市集约化发展的方向。 　　未来，城市综合体也将是一个浓缩的生态、低碳的智慧城市，新一代更为生态环保的消费理念将深入人心。与之积极呼应的生态化、低碳化建设与运营模式，可能首先在城市综合体的建设中得到实践。城市综合体将成为生态、低碳城市生活的窗口。